|
- слово,
происходящее от средневекового renda, renta (от
латин. reddita, по франц. rente) и означающее отдачу имущества в наем за
известную ренту, наемную плату. Впоследствии под А. стали разуметь и
чистый доход , остававшийся владельцу за отчислением стоимости посева и
необходимых хозяйственных расходов. По этому, оставленному уже новейшим
сельским хозяйством способу исчисления доходов, А. составляла
обыкновенно немного менее половины валового дохода. Как юридический
термин А. употребляется с смысле найма недвижимого имущества и означает
такое договорное правоотношение, в силу которого одно лицо обязывается
предоставить другому в пользование известное недвижимое имущество на
определенный срок и за определенное вознаграждение. Субъектами этого
договорного отношения являются: с одной стороны хозяин вещи или вообще
наймодавец (термин, неизвестный нашему законодательству), так как иногда
отдавать имущество в аренду может и не хозяин, а другое лицо, имеющее
однако право распоряжения пользованием имуществом; с другой же стороны
арендатор, носящий иногда и другие названия, как напр. съемщик,
кортомщик или содержатель. От обоих участников арендного договора
требуется конечно правоспособность к совершению договоров (по нашему
законодательству арендаторами имений, приобретенных на льготных
основаниях в Западных губерниях по правилам инструкции 23 июля 1865 г.,
не могут быть лица польского происхождения). Предметом аренды является
недвижимое имущество, причем для внутренних монастырских и церковных
зданий установлено то ограничение, что они не могут быть отдаваемы в
арендное содержание под торговые и трактирные заведения. А. по нашему
законодательству, т.е. в смысле обязательственного права, есть право
срочное, но в западной Европе и в наших западных губерниях существует
известный вид вещного права пользования под названием "наследственной
аренды" или "права вечного арендного пользования", подходящий под
понятие чиншевого права. Определение срока в арендном договоре наш закон
считает существенным условием, отсутствие коего делает договор
недействительным, причем в виду предупреждения возможности прикрыть этим
договором отчуждения недвижимости (сопряженного со взносом в казну
определенных пошлин) установлен максимум этого срока для письменных
арендных актов, именно 12 лет. Общее это правило допускает однако
следующие исключения: 1) частные благоприобретенные пустопорожние земли
могут быть отдаваемы в арендное содержание на более продолжительные
сроки, полагая до тридцати лет, когда предполагается устроить на них
фабрики или заводы; изъятие это распространяется и на аренду
пустопорожних земель под устройство дач в окрестностях обеих столиц, на
двадцативерстном от них расстоянии; 2) условия на отдачу помещиком в
аренду состоящих в его распоряжении земель, угодий и оброчных статей, а
также условия о содержании удельных земель, угодий и оброчных статей,
могут быть заключаемы на срок не свыше тридцати шести лет; 3) при отдаче
общественных башкирских земель в кортому, под устройство заводов, фабрик
или вообще промышленных заведений, требующих затраты значительного
капитала, срок кортомы может быть продолжен до семидесяти лет; 4) в
пределах ялтинского уезда Таврической губ. разрешается отдавать в аренду
частные недвижимые имущества на сроки до девяноста лет; 5) министру
государственных имуществ предоставлено повергать в уважительных случаях
на высочайшее разрешение через комитет министров ходатайства о
дозволении заключать договоры на содержание частных земель на сроки,
превышающие законом определенную продолжительность таких сделок, с целью
разработки минеральных богатств; 6) имения, пожалованные в западных
губерниях на правах майоратов, не могут быть отдаваемы в аренду более,
как на шесть лет; 7) срок на отдачу опекунами в арендное содержание
помещичьих имений малолетних ограничивается достижением последними
семнадцатилетнего возраста, отдача же этих угодий на более
продолжительные сроки возможна лишь с разрешения Правительствующего
сената и 8) договор об отдаче в арендное содержание недвижимого
имущества, заключенный пожизненным владельцем без согласия собственника
или заступающего его лица (причем срок, на который опекун вправе дать
согласие на отдачу в аренду пожизненным владельцем имения малолетнего,
ограничен достижением собственником семнадцатилетнего возраста),
обязателен для собственника в продолжение трех лет, считая с того дня, в
который окончился последний истекший при существовании пожизненного
владения арендный год, если условленный срок найма не истечет ранее
окончания трехлетия и если арендное владение нанимателя действительно
началось прежде смерти пожизненного владельца. Вышеуказанные положения,
относящиеся к продлению общеустановленного срока аренды помещичьих
имений, не действуют в Западных губерниях при отдаче в арендное
содержание лицам польского происхождения угодий, входящих в состав
городов и местечек и расположенных вне их, но в случае устройства этими
арендаторами имений в тех губерниях фабрики или завода допускается
заключение или продление арендного контракта на срок до тридцати лет, с
тем, что если в течение первых двенадцати лет фабрика или завод не будут
устроены, то договор утрачивает свою силу (Прилож. к ст. 1691 (прим. 2)
Х т., 1 ч. Св. Зак. Гр., Высочайшее повеление 10 декабря 1865 года и 27
декабря 1884 года).
Вознаграждение за арендное пользование есть также существенное
условие этого договора; его размер определяется по соглашению
контрагентов и может состоять или в деньгах, или же в ином эквиваленте,
напр., при сдаче земель под устройство каких либо хозяйственных
заведений или, по выражению нашего закона, "из выстройки" особого
вознаграждения не полагается, так как по истечении арендного срока к
хозяину земли переходят в виде вознаграждения выстроенные заведения; или
же при договоре "из полу" вознаграждение заключается в известной доле
(обыкновенно 1/2) произведений земли.
Что касается формы совершения арендных контрактов, то по общему
правилу требуется письменное и притом явочное заключение договоров, но и
словесный договор имеет силу, если между контрагентами нет спора о
действительности и силе постановленных в нем условий. Письменная форма
обязательно требуется в следующих случаях: когда арендная плата
выговаривается более, чем за год вперед, причем акт должен быть
засвидетельствован у крепостных дел, т.е. нотариальным порядком с
наложением на имение по количеству взятой вперед суммы запрещения в
обеспечение арендатора; при отдаче в арендное содержание помещичьих
имений, запрещение, по случаю отдачи имения в аренду, налагается не
иначе как по требованию участвующих в арендном договоре сторон, и,
наконец, аренда евреями оброчных статей и других хозяйственных заведений
как казенных, так и владельческих допускается не иначе, как по
формальным контрактам. Арендный контракт должен заключать в себе
определение предмета, срока и цены аренды, причем допускаются всякие
другие, законам не противные, произвольные условия, и быть подписанным
обеими договаривающимися сторонами или их поверенными. Казенные имения и
оброчные статьи, принадлежащие казне, отдаются от ее в содержание по
особенным правилам, в уставах об них подробно изложенным; кроме того
известные особенности при заключении арендных договоров установлены
нашим законодательством, между прочим, относительно: 1) отдачи в
содержание крестьянам оброчных статей, принадлежащих Уделам; здесь
дозволяется в известных случаях принимать от крестьян в обеспечение,
вместо залогов, мирские ручательства; 2) сдачи принадлежащих городам, в
коих не введено городовое положение, оброчных статей, каковые могут быть
отдаваемы с публичных торгов с утверждением губернатора (до 10000 руб.),
министра внутренних дед (до 30000 руб.) и правительствующего сената
(свыше 30000 р.); 3) аренды войсковых и станичных земель и оброчных
статей в казачьих войсках; 4) отдачи в аренду недвижимых имений,
принадлежащих архиерейским домам, монастырям и церквам, причем
консистория входит в подробное соображение предполагаемой отдачи в
арендное содержание, обозревает выгоду и законность условий контракта и
представляет свое заключение епархиальному архиерею; 5) отдачи
башкирских земель и угодий в кортому и 6) аренды имуществ сельских
обществ и заключения крестьянами арендных контрактов. Что касается
первого случая, то здесь необходимо заметить, что мирские имущества
могут быть отдаваемы в аренду лишь по мирским приговорам, постановлениям
большинством голосов домохозяев, имеющих право голоса на сельском сходе;
если же имущество составляет собственность нескольких сельских обществ,
то на сдачу его в аренду необходимо согласие всех сельских обществ,
выраженное в форме законно постановленных каждым из них приговоров, а не
по приговору соединенного схода разных сельских обществ; отдельные же
крестьяне не могут отдавать в аренду свои участки общинного полевого
надела без согласия на то со стороны общества; договоры же на аренду
крестьянами временно-обязанными и собственниками земель у помещиков
между собою и у посторонних лиц, на сроки не свыше трех лет - на всякую
сумму, а на большие сроки, именно от 3 до 12 лет - на сумму не свыше 300
руб. могут быть заключаемы путем словесных условий, со внесением их, по
желанию договаривающихся сторон, в книгу при волостном правлении, на
обязанности которого лежит и засвидетельствование письменных договоров,
по желанию контрагентов.
Арендный договор, как и всякая другая юридическая сделка, порождает
известные юридические отношения между участниками. Арендатору
принадлежит: 1) право пользования арендным имуществом в течение всего
договорного срока в том размере, как условлено по договору; 2) право на
произведения земли, если не условлено иначе; 3) право перенайма
(sublocatio), если оно не отнято у арендатора по договору и 4) право
требовать исполнения наймодавцем всех включенных в договор закону не
противных условий. Наймодавцу же принадлежит: 1) право требовать
арендную условленную плату в определенный срок; если срок платежа не
определен по договору, то, по обычаю, платеж должен быть произведен
вперед; 2) право требовать возвращения отданного в аренду имущества, по
истечении срока, в целости без повреждений; за всякое повреждение, не
составляющее естественного последствия пользования, арендатор должен
вознаградить наймодавца, но ответственность за случайные повреждения или
уничтожения имущества (casus) падает на него лишь тогда, если она точно
оговорена в договоре; так, если арендатор обязался "хранить дом от
пожара", он должен уплатить хозяину цену дома, если будет доказано, что
он сгорел от его вины.
Прекращение арендного договора обыкновенно наступает с истечением
срока, иногда однако по истечении срока договор этот возобновляется
безмолвно, так что арендатор продолжает пользоваться имуществом, а
наймодавец получает плату; такое безмолвное возобновление не обнимает
собою однако непременно всех условий прежнего договора, напр. не
касается самого срока. До наступления срока А. прекращается по взаимному
согласию сторон, а также в вышеуказанном случае отдачи в аренду
имущества пожизненным владельцем без согласия собственника. По римскому
и общегерманскому законодательству А. прекращается при отчуждении
имущества постороннему лицу (на основании принципа: "resoluto jure
concedentis, resolvitur jus concessum), наше же законодательство, а
равно прусское и французское держатся другого начала ("nemo plus juris
ad alium transferre potest, quam ipse habet"), по которому арендный
договор в пределах срока обязателен для каждого нового хозяина имения, а
равно и для самого арендатора перед новым хозяином.
Термин А. встречается еще в нашем законодательство в значении особого
вознаграждения, жалуемого в виде награды, в особенности за
государственную службу. В прежнее время А. жаловались в казенных землях
Западных и Остзейских губерний; с 1837 года пожалование таких земель
прекращено и заменено выдачей арендных денег на определенное время
(обыкновенно 12 лет). При переходе этих аренд по смерти лиц, получивших
их, к членам их семейства впредь до истечения срока, они считаются
неотчуждаемыми и нераздельными (см. также ст. 1691 - 1691, 1699 - 1703,
1705 - 1713, п. 1 ст. 1067, примеч. 1 к ст. 277 X T. 1 ч. Св. Зак. Гр.,
ст. 164 Пол. о вык. II Особ. Прилож. к IX Т. Св. Зак. о сост.).
|
